Kira tespit davası, kiracı veya kiraya verenin, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesini talep ettiği hukuki bir süreçtir. Bu davalar, konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir ve tarla, taşıt gibi taşınmazlar için uygulanmaz.
1. Kira Tespit Davası Şartları
a. Geçerli Kira Sözleşmesi: Kira tespit davası açabilmek için geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Sözleşme yazılı veya sözlü olabilir.
b. Hukuki Yarar: Dava açmak için hukuki bir yararın bulunması gereklidir. Mahkeme bu yararın varlığını değerlendirir ve yoksa davayı reddeder.
c. Beş Yıllık Süre: Kira sözleşmesinin beş yılı doldurmuş olması gereklidir. Beş yılın sonunda, taraflar arasında anlaşma olmasa bile yeni kira bedeli belirlenebilir.
d. Yazılı Bildirim: Kiraya verenin, kira bedelinin tespiti için kiracıya kira sözleşmesinin bitişinden en az otuz gün önce yazılı bildirim yapması gereklidir.
2. Kira Tespit Davasının Süreci
Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılır ve mahkeme tarafından adil bir şekilde karar verilir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu vardır. Arabulucuya başvurmadan açılan davalar reddedilir.
3. Kira Bedelinin Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu'nun 344 ve 345. maddelerine göre, kira bedelinin belirlenmesi şu şekildedir:
Emsal Kira Bedelleri: Mahkeme, emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
TÜFE Oranı: Tüketici Fiyat Endeksi'ndeki (TÜFE) değişim oranı göz önünde bulundurulur.
Hakkaniyet İlkesi: Kira bedeli belirlenirken kiralananın durumu ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınır.
4. Mahkeme Kararları
Mahkemeler, kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri üzerinden %10-20 arası hakkaniyet indirimi yapar. Yeni malik, eski malikle kiracı arasındaki kira sözleşmesinin halefi olacağından, kira tespit davası açabilir.
5. Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Hem kiracı hem de kiraya veren kira tespit davası açabilir. Kiralayan, kira miktarının artırılması, kiracı ise kira miktarının düşürülmesi için dava açabilir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davalarının sonuçlanması, mahkemelere intikal eden dava dosyası sayısına bağlı olarak yaklaşık 2 yıl sürebilir.
Kira Bedelinin Tespit Kararı İcraya Konulabilir mi?
Kira bedelinin tespit kararı, Yargıtay’ın içtihatlarına göre kesinleşmeden icraya konulamaz.
6. Sonuç ve Öneriler
Kira tespit davaları, kiracı ve kiraya veren arasındaki kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesini sağlayan önemli bir hukuki süreçtir. Almanya başta olmak üzere yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye'deki kira tespit davaları hakkında bilgi sahibi olmalı ve bu süreçte hukuki danışmanlık almalıdır. Hukuki süreçlerin doğru bir şekilde takip edilmesi, tarafların haklarının korunması açısından önemlidir.
Avukat Oğuz Kara
Comentarios