Gayrimenkul yatırımı, doğru bilgi ve stratejilerle büyük kazançlar sağlayabilecek bir alan olsa da, hukuki süreçler hakkında yeterli bilgiye sahip olmadan yapılan yatırımlar ciddi riskler taşıyabilir. Bu yazıda, yatırımcıların en sık karşılaştığı soruları yanıtlayarak bilinçli yatırım kararları almanıza yardımcı olmayı hedefliyoruz.
1. Arsa nedir?
Arsa, imar planı kapsamında kalan ve üzerinde yapılaşma izni olan taşınmaz mülkiyeti türüdür. İmar anlamında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
· İmar Durumu: Arsanın imar planında ne şekilde değerlendirildiği, hangi amaçlar için kullanılabileceği (konut, ticaret, sanayi vb.) önemlidir.
· İmar Planı ve Yönetmelikleri: Arsa üzerinde inşa edilecek yapının imar planı ve yönetmeliklerine uygun olması gerekmektedir.
· Yapı Ruhsatı ve İskan İzni: Arsa üzerine yapılacak inşaat için gerekli yapı ruhsatının alınması ve inşaat tamamlandıktan sonra iskan izninin alınması zorunludur.
2. Tarla nedir? İmar anlamında dikkat edilmesi gereken nedir?
Tarla, imar planı dışında kalan ve genellikle tarımsal amaçlarla kullanılan taşınmaz mülkiyeti türüdür. İmar anlamında dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
· İmar Planı Dışı Olma: Tarlalar, genellikle imar planı dışında kaldığından üzerinde yapılaşma izni bulunmaz.
· 5403 sayılı Kanun: Tarla vasfındaki arazilerin tarımsal amaçlarla kullanılması gerekmektedir. İmar değişikliği yapmak için ilgili kurumlarca izin alınmalıdır.
· Tarım Arazilerinin Korunması: Tarım arazilerinin korunması ve amaç dışı kullanılmaması gerekmektedir. Bu tür araziler üzerinde yapılaşma yapmak için gerekli yasal izinlerin alınması zorunludur.
3. Hisseli gayrimenkul nedir? Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken nedir?
· Hisseli gayrimenkul, birden fazla kişinin belirli paylarla sahip olduğu gayrimenkuldür. Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken hususlar:
· Hissedar Sayısı: Hissedar sayısı ve her bir hissedarın payı önemlidir. Hissedar sayısının fazla olması, mülkiyet yönetimini zorlaştırabilir.
· Ortak Rıza: Gayrimenkul üzerinde yapılacak işlemlerde (satış, kiralama vb.) tüm hissedarların rızasının alınması gerekmektedir.
· Hisse Satışı: Hisseli gayrimenkul alırken, diğer hissedarların ön alım hakkı olup olmadığını kontrol etmek önemlidir.
4. Elbirliği mülkiyet nedir? Paylı mülkiyet nedir? Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken nedir?
Elbirliği mülkiyet, birden fazla kişinin (mirasçıların), belirli paylar olmaksızın bir mal üzerinde ortak mülkiyete sahip olmasıdır. Tüm mirasçılar, tüm malın her bir zerresi üzerinde elbirliği mülkiyet sahibidir - her bir kişiye özgülenmiş pay - paylaştırma yoktur.
Paylı mülkiyet ise her bir ortağın belirli paylarla mülkiyete sahip olduğu mülkiyet türüdür.
Gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken hususlar:
· Mülkiyet Türü: Elbirliği mülkiyetinde her işlemde tüm ortakların rızası gerekirken, paylı mülkiyette her ortak kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir.
· Ortakların Rızası: Elbirliği mülkiyetinde ortakların rızası olmadan satış gibi işlemler yapılamaz.
· Payların Satışı: Paylı mülkiyette, her ortak kendi payını satabilir, ancak diğer ortakların yasal ön alım hakkı vardır.
5. Paylı mülkiyette ön alım hakkı nedir?
Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir payın satışa çıkarılması durumunda, diğer paydaşlara satılan payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu hak, paydaşların mülkiyet bütünlüğünü korumasını sağlar.
6. Paylı mülkiyet sahibi payını satarken diğer paydaşlara söylememişse ne olur? Bu payı satın alan biri olarak hangi risklerle karşılaşırım? Bu riskleri bertaraf etmek için ne yapmalıyım?
Eğer paylı mülkiyet sahibi, payını satarken diğer paydaşlara ön alım hakkını kullanma fırsatı vermemişse, diğer paydaşlar dava açarak bu satışı iptal ettirme hakkına sahiptirler. Bu durumda, payı satın alan kişi olarak aşağıdaki risklerle karşılaşabilirsiniz:
· Satışın İptali: Diğer paydaşlar mahkemeye başvurarak ön alım hakkının ihlal edildiğini öne sürebilir ve satışın iptalini talep edebilirler. Bu durumda, satın aldığınız payı kaybetme riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.
· Maddi Kayıplar: Satışın iptali durumunda, ödediğiniz bedelin iadesi konusunda sorunlar yaşayabilir ve maddi kayıplar yaşayabilirsiniz.
· Hukuki Masraflar: Mahkeme süreci boyunca hukuki masraflar, avukat ücretleri ve diğer yargılama giderleri ile karşılaşabilirsiniz.
Bu riskleri bertaraf etmek için yapmanız gerekenler:
· Ön Alım Hakkını Araştırın: Paylı mülkiyet satın almayı planladığınızda, diğer paydaşların ön alım hakkı olup olmadığını araştırın ve bu hakkın kullanılıp kullanılmadığını kontrol edin.
· Satış İzni Alın: Satış yapacak olan pay sahibinden, diğer paydaşlara ön alım hakkı konusunda bildirimde bulunulduğunu ve bu hakkın kullanılmadığını/kullanılmayacağını ve/veya feragat edildiğini gösteren yazılı bir delile sahip olmak önemli olabilecektir.
· Danışmanlık Alın: Bir avukat ile çalışarak, ön alım hakkı konusunda gerekli hukuki kontrolleri yaparak ve satış sürecini hukuka uygun bir şekilde tamamlayabilirsiniz.
· Tapu Kayıtlarını İnceleyin: Tapu kayıtlarını bizzat veya destek aldığının avukat tarafından inceleyerek, paylı mülkiyete ilişkin tüm hukuki durumları ve ön alım hakkına ilişkin bilgileri kontrol edebilirsiniz.
Bu adımları takip ederek, paylı mülkiyet alımında karşılaşabileceğiniz riskleri minimize edebilir ve güvenli bir yatırım yapabilirsiniz.
7. Müstakil tapunun önemi nedir?
Müstakil tapu, bir gayrimenkulün tek bir kişiye ait olduğunu gösteren tapu belgesidir.
Müstakil tapunun önemi:
· Mülkiyet Hakkı: Müstakil tapu, mülkiyet hakkının tek kişiye ait olduğunu ve başka hissedarın bulunmadığını gösterir.
· Tasarruf Yetkisi: Müstakil tapu sahibi, gayrimenkul üzerinde tam tasarruf yetkisine sahiptir ve dilediği gibi kullanabilir, kiralayabilir veya satabilir.
· İşlem Kolaylığı: Hisseli tapularda görülen ortak rıza gereksinimi müstakil tapularda bulunmaz, işlemler daha hızlı ve kolay gerçekleştirilebilir.
8. Bir daire satın alırken tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı ya da arsa payı olması ne gibi farklar yaratabilir?
Kat Mülkiyeti: Binanın tamamlanmış ve iskan izni alınmış olduğunu gösterir. Dairenin bağımsız bölüm olarak tescil edildiğini ve tüm ortak alanlar üzerinde belirli bir arsa payına sahip olduğunu ifade eder.
Kat İrtifakı: İnşaat halinde olan veya henüz iskan izni alınmamış binalar için kurulan bir mülkiyet türüdür. Dairenin inşa edileceği belirli bir alan üzerinde hak sahibi olunduğunu gösterir.
Arsa Payı: Binanın tamamı üzerinde belirli bir arsa payına sahip olunduğunu gösterir. Ancak, daire bazında mülkiyet hakkını değil, genel arsa payı üzerinden hak sahibi olunduğunu ifade eder.
Kat mülkiyeti, dairenin tam mülkiyet hakkını ve kullanımını sağlar, kat irtifakı ise henüz tamamlanmamış projelerde hak sahibi olmayı ifade eder. Arsa payı ise ortak mülkiyeti gösterir ve daire bazında hak sağlamaz.
9. Kat irtifaklı dairelerin ve arsa paylı dairelerin başlıca riskleri neler olabilir?
Arsa Payının Riskleri: Arsa payı, belirli bir daireye veya bağımsız bölüme ilişkin tam mülkiyet hakkını sağlamadığından, mülkiyet konusunda belirsizliklere yol açabilir. Bu durum, ileride mülkiyet anlaşmazlıklarına sebep olabilir. Ayrıca, arsa payına sahip olduğunuz binanın yıkılması veya yeniden yapılması durumunda, arsa payınıza karşılık gelen bağımsız bölümü elde edememe riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. Arsa payına dayalı mülkiyet, yatırımcılar için güvence sağlamadığından, bu tür yatırımlar daha riskli olabilir.
Kat İrtifakının Riskleri: Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya iskan izni alınmamış projelerde kurulan bir mülkiyet türü olduğundan, inşaatın tamamlanmama riski bulunmaktadır. İnşaat sürecinde karşılaşılan finansal veya teknik sorunlar, projenin tamamlanmasını engelleyebilir ve bu durumda yatırımcılar büyük kayıplar yaşayabilir. Ayrıca, kat irtifakına sahip olunan projelerde, inşaatın bitirilip iskan izninin alınması uzun sürebilir ve bu süreçte mülkiyet hakları tam olarak kullanılmaz.
Değer Kaybı ve Hukuki Sorunlar: Hem arsa payı hem de kat irtifakı, yatırımcılara tam mülkiyet ve kullanım hakkı sağlamadığı için, bu tür mülkiyetlere sahip gayrimenkuller genellikle daha düşük piyasa değerine sahiptir. Ayrıca, bu tür mülkiyetlerin satışı ve devri sırasında hukuki sorunlar yaşanabilir. Örneğin, arsa payına dayalı mülkiyetin satışı durumunda, alıcılar tam mülkiyet hakkı olmadığı için daha düşük teklifler verebilir. Kat irtifakı olan gayrimenkullerde ise, projenin tamamlanma durumu ve iskan izni alma süreci alıcılar için önemli risk faktörleri oluşturur. Bu nedenle, arsa payı veya kat irtifakına dayalı mülkiyetlerde yatırım yapmadan önce bu risklerin dikkatlice değerlendirilmesi ve hukuki danışmanlık alınması önemlidir.
10. İntifa ve sükna hakkı olan bir daireye yatırım yapmanın riskleri neler olabilir?
İntifa hakkı, bir malın kullanım ve yararlanma hakkını, sükna hakkı ise bir gayrimenkulde oturma hakkını ifade eder.
Intifa hakkı, bir taşınmazı hem kullanma hem de o malın gelirlerinden faydalanma hakkıdır ve bu hak genellikle bir kişinin ömrü boyunca veya belirli bir süre için tanınabilir. Türk Medeni Kanunu'na göre, intifa hakkı genellikle en fazla hak sahibinin ömrü boyunca devam edebilir. Ancak, bu hak belirli bir süre için de tanınabilir ve bu süre, taraflar arasında yapılan sözleşme ile belirlenir.
Sükna (oturma) hakkı, bir kişinin bir konutta yaşama hakkıdır. Türk Medeni Kanunu'na göre, sükna hakkı genellikle hak sahibinin ömrü boyunca geçerlidir. Ancak, belirli bir süre için de sükna hakkı tanınabilir. Bu durumda, süre sözleşme ile belirlenir. Kural olarak, sükna hakkı süresi belirli değilse, hak sahibinin ömrü boyunca geçerli kabul edilir.
İntifa veya sükna hakkı olan bir daire satın alınırken dikkat edilmesi gereken hususlar:
· Kullanım Kısıtlaması: İntifa veya sükna hakkı, daire üzerinde tam mülkiyet hakkını kısıtlar. Mal sahibi daireyi kullanamaz veya kiralayamaz.
· Hakkın Süresi: Bu hakların süresi, hakkın sona ereceği tarih veya şartlara bağlı olarak değişebilir.
· Değer Düşüşü: İntifa veya sükna hakkı bulunan bir gayrimenkul, tam mülkiyet hakkına sahip olan bir gayrimenkule göre daha düşük bir piyasa değerine sahip olabilir.
Her iki hak da, taşınmaz malın mülkiyetinden bağımsız olarak üçüncü kişilere devredilemez ve bu haklar sona erdiğinde taşınmaz malın maliki haklarını geri kazanır. Ayrıca, intifa ve sükna hakları, tarafların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla da sona erdirilebilir.
İntifa veya sükna hakkı bulunan bir gayrimenkul satın alırken bu hakların kısıtlamaları ve süresi dikkatle değerlendirilmelidir.
***
Gayrimenkul yatırımı yaparken Türk hukuku çerçevesinde dikkate almanız gereken birçok önemli detay bulunmaktadır. Arsa ve tarla alımı, hisseli gayrimenkul yönetimi, müstakil tapunun önemi ve diğer mülkiyet türleri gibi konularda bilgi sahibi olmak, doğru yatırım kararları almanıza yardımcı olur. Ancak, her yatırımın kendine özgü hukuki ve mali riskleri olduğundan, profesyonel bir avukat desteği almak büyük önem taşır.
Avukat Oğuz Kara
Comments